今回は「2026年の住宅資金贈与」についてポイントをご紹介します。
住宅資金贈与とは？
住宅資金贈与（住宅取得等資金の非課税特例）とは、父母や祖父母などの直系尊属から住宅の購入・リフォーム資金を贈与された場合、最大1,000万円まで贈与税が非課税になる制度です。この制度は、現在2026年12月31日までの延長が決定されています。
受贈者（もらう人）は、贈与を受けた年の1月1日時点で18歳以上であり、贈与者（あげる人）の直系卑属（子や孫など）が対象です。
ほかにも条件があり、贈与を受けた年の受贈者の合計所得金額が2,000万円以下であること（床面積が40㎡以上50㎡未満の場合は1,000万円以下）、過去に同じ特例を適用していないこと、贈与を受けた年の翌年3月15日までにその住宅に住むこと（例外あり）などがあります。
住宅の条件
対象となる住宅が、①床面積40㎡以上 240㎡以下、②受贈者の居住用（店舗併用住宅は床面積2分の1以上が受贈者の居住用）、③耐震基準に適合、のすべてに該当する場合に500万円の非課税枠が利用できます。
さらに、一定の要件を満たす性能（断熱、耐震、バリアフリーのいずれか１つ）を満たせば、1,000万円の非課税枠を利用できます。
リフォームの場合は、工事費用が100万円以上、「増改築等工事証明書」等で証明できること、などの条件が加わります。
暦年贈与との併用
住宅資金贈与は、暦年課税（基礎控除110万円）との併用が可能なので、1,110万円（暦年贈与の基礎控除110万円＋住宅資金贈与1,000万円）を非課税枠として利用できます。
ただし、暦年贈与は贈与者が亡くなった際、最大７年以内の持ち戻し（相続財産への加算）があるため注意が必要です。住宅資金贈与については持ち戻しの対象外です。
相続時精算課税との併用
住宅資金贈与は、相続時精算課税との併用も可能です。
住宅資金贈与1,000万円＋相続時精算課税の特別控除2,500万円＋相続時精算課税の基礎控除110万円の最大3,610万円を非課税枠として利用できます。
相続時精算課税の特別控除は、遺産の前渡し（贈与者の相続時に相続財産として加算）として相続税の計算対象になります。また、一度「相続時精算課税」を選択すると、その贈与者からの贈与については「暦年課税」に戻れないので注意が必要です。
遺留分トラブルに注意
住宅資金贈与は、税金面で優遇されますが、相続が発生した際には他の相続人から「もらいすぎ」と不満が出る（遺留分トラブル）可能性があります。
住宅資金贈与は、民法上は持ち戻しの対象となり、相続において「特別受益（特定の相続人だけが受けた特別な利益）」とみなされるのが一般的です。
住宅資金贈与を持ち戻した際、他の相続人の取り分（遺留分）が減っていると判断されれば、「遺留分侵害額請求」を受ける可能性が出てきます。
2019年より、遺留分の計算に含まれる生前贈与は、原則として相続開始前10年以内のものに限定されました（例外あり）
それぞれの親から贈与を受けることができる？
住宅資金贈与の非課税枠は、受贈者一人につき最大1,000万円です。
例えば夫妻それぞれが、それぞれの親からの贈与で最大2,000万円の住宅資金贈与を受けることができます。（夫が夫の親から1,000万円＋妻が妻の親から1,000万円）
この場合、住宅の名義を夫妻それぞれの出資額に合わせて登記する必要があります。
登記上の持ち分がズレていると、「夫婦間での贈与」とみなされ、別の税金がかかる可能性がありますので注意が必要です。
住宅資金贈与の注意点
住宅資金贈与は、基本的に建物のみが対象です。土地と建物を同時に取得するか、リフォームに利用する場合に限られます。（土地のみの購入は対象外）
住宅資金贈与は、売買契約や建築契約から引き渡しまでの間に行う必要があります。「住宅購入後」や「ローンを組んだ後」にお金をもらうと、特例の対象にならない場合があります。
贈与を受けたお金が住宅資金贈与の非課税内に収まり、納税額が0円になる場合でも、贈与税の確定申告をしないと特例が受けられません。贈与の翌年の確定申告期日に1日でも遅れると特例が適用されないため注意が必要です。
