【2026年度版住宅ローンの基礎知識】住宅ローン控除

2026年8月14日

何回かに分けて住宅ローンの基礎知識についてポイントを解説してきました。
今回は「2026年の住宅ローン控除」についてポイントをご紹介します。

住宅ローン控除とは

住宅ローン控除（正式名称「住宅借入金等特別控除」）は、住宅ローンを利用してマイホームの新築・購入やリフォームをした際に、年末のローン残高の0.7%が所得税から差し引かれる減税制度です。
所得税から引ききれない場合は、翌年の住民税からも一部が控除されます。

住宅ローン控除の控除額

以下の3つの金額を比較して、もっとも低い金額がその年の控除額になります。

１．基本の計算式

その年の12月31日時点でのローン残高×0.7%

２．借入限度額による上限

住宅の性能によって、対象となる借入限度額（住宅ローン控除の計算に使用するローン残高の上限額）が決まっています。

３．所得税・住民税の上限

住宅ローン控除は、自分が払っている税金以上に還付されません。
その年に納めた所得税からまず控除され、所得税で引ききれなかった場合に翌年の住民税から差し引かれます。（住民税からの控除上限額は、所得税の課税所得金額の5%かつ最大9.75万円まで）

住宅性能による借入限度額・控除期間

19歳未満の子を有する世帯または夫婦のいずれかが40歳未満の世帯は、借入限度額が上乗せされます（カッコ内）

1．新築・買取再販

・長期優良住宅・低炭素住宅4,500万円（5,000万円）×13年
・ZEH水準省エネ住宅3,500万円（4,500万円）×13年
・省エネ基準適合住宅2,000万円（3,000万円）×13年※
・省エネ基準に適合しない買取再販住宅2,000万円×控除期間10年
※2028年以降は対象外。2027年中に建築確認を受けた新築住宅は2,000万円×10年。

２．中古住宅

・長期優良・低炭素・ZEH水準省エネ住宅3,500万円（4,500万円）×13年
・省エネ基準適合住宅2,000万円（3,000万円）×13年
・省エネ基準に適合しない中古住宅2,000万円×10年

その他の要件

対象者の所得要件は2,000万円以下で、床面積50㎡以上が必要です。
所得1,000万円以下の場合には、床面積40㎡以上でも可能ですが、子育て世帯等の上乗せを受ける場合は床面積 50㎡以上必要です。
2028年以降入居分から土砂災害特別警戒区域などの「災害レッドゾーン」に立地する新築住宅は控除の対象外です。
定められた金融機関からの本人名義の住宅ローンで、返済期間が10年以上あることが必要です。

住宅ローン控除額の例

2026年中に長期優良住宅を新築・入居し、住宅ローン借入額5,000円・返済期間35年・金利１％の場合、毎年約20～30万円の住宅ローン控除が見込めます。
満額の住宅ローン控除額を受けることができるとした場合、13年間の合計額は369.9万円（子育て世帯375.4万円）となります。

住宅ローン控除の注意点

住宅ローン控除を受けるためには、引き渡しから6ヶ月以内に入居し、控除を受ける年の12月31日まで引き続き住んでいることが条件です。その際、住民票を移しただけでは不十分で、実際に住んでいる事実が求められます。そして、初年度のみ確定申告が必要です。
連帯債務やペアローンを組む場合は、登記上の持ち分割合とローン負担の割合を一致させる必要がありますが、確定申告の際にそのことを初めて知る方が多くいらっしゃいます。
住宅ローン控除は、納めた税金以上に還付されないため、年収が少ない場合（所得税が少ない場合）は控除しきれない可能性があることも視野に入れましょう。