借入可能額
一般的な借入可能額は、年収の7倍〜8倍が金融機関の融資上限の目安とされています。
たとえば年収600万円の場合は4,200〜4,800万円程度とされます。
借入に際しては、物件価格のほかに印紙代や手数料などの諸費用（物件価格の5%〜10%程度）も予算に含める必要があります。
自動車ローンやカードローン、スマホの分割払いなどがある場合、その分だけ住宅ローンの借入可能額が減額されますので、それらを完済してから申し込むと、住宅ローンの借入額を増やすことができます。
返済負担率
返済負担率とは、年収に占める「年間のローン返済額」の割合のことです。
金融機関が融資額を決定する際の重要な審査指標であり、家計の安全性を測るバロメーターでもあります。
多くの金融機関では、返済負担率の上限（借りられる額）を30%〜40%としています。
しかし、実際には「借りられる額」と「返せる額」は違います。金融機関の上限まで借りると、将来の金利上昇や生活費の変化に対応できなくなるリスクがあります。FP視点では、返済負担率は20%前後に抑えるのが理想的です。
《返済負担率＝年間の総返済額（住宅ローンほか自動車ローンなど全て含む）÷額面年収》
ライフプランの必要性
住宅ローンを組む際はライフプラン（生涯設計）が必要です。それは、住宅ローンが「人生で最も長く家計を縛る固定費」になるからです。
住宅ローン返済額を「今の家賃と同じ額」と設定してしまう方が多くいらっしゃいますが、固定資産税や修繕費などの維持費も加味して考えないと家計が苦しくなってしまう可能性があります。また、教育資金や老後資金の積立が十分できなくなったり、急な状況の変化に対応する余裕資金の確保がままならない場合もあります。
変動金利を選択された方は、急な金利上昇局面では返済額が増える可能性も考慮しておく必要があります。
人生には、住宅ローン以外にも教育費などの大きな支出のピークが訪れますので、そのような時期にローン返済が重なると家計が苦しくなってしまう可能性があります。
ライフプランシミュレーション
ライフプランシミュレーションは、「一生涯の家計の収支」と「貯蓄残高の推移」を時系列でグラフ化したもので、将来のお金の見通しを立てることができます。
「なんとなく大丈夫だろう」を「具体的な数字」に変えるのがシミュレーションの役割です。
住宅ローン完済までの数十年間、家計が破綻せずに返済し続けることができのるか、子どもの進学費用を払うことができるのか、老後資産は尽きてしまわないか、といったことを客観的に判断するためのツールです。ライフプランシミュレーシを行うことによって「未来の危険を事前に見つけることができる」という捉え方もできます。
ライフプランシミュレーションの例
借入額3,000万円・金利1％固定として、返済期間を25年と35年の場合で比較してみます。
返済期間25年 総支払額3,392万円 月額113,061円（当初返済負担率21％）
返済期間35年 総支払額3,577万円 月額84,685円（当初返済負担率16％）
返済期間が短い方が総支払額は少なくて済みますが、月額返済額は多くなり返済負担率も高まります。
ライフプランシミュレーション例では、返済期間25年の場合に、第一子高校入学前に資金がショートしてしまいました。
返済期間35年の場合は、総支払額は多くなりますが90歳まで資産残高はゼロにはなりませんでした。
家計の見直しをして毎月の生活費を１万円節約した場合、さらに資産残高に余裕が出ます。
ライフプランシミュレーション例（※）では、50歳時の資産残高が次の通りの違いが出ました。
住宅ローン25年の場合 △435万円
住宅ローン35年の場合 141万円
住宅ローン35年で生活費１万円節約した場合 344万円
人生の途中で資金ショートしないようにライフプランを立てることで、ご家庭にあった住宅ローンを選ぶことができます。また家計の見直しも考えるのにもいい機会となります。
住宅ローンはライフプランも含めて総合的に考えることが重要です。
