始めて住宅購入をする方にとって、住宅ローンは未知の世界です。
住宅ローン金利（利息）ばかりに目が行きがちですが、他にもかかる費用があります。
押さえるべきポイントとともに住宅ローンにかかる費用を解説します。
住宅ローン費用の概要
住宅ローンにかかる費用の概要は下記の通りです。
| 費用 | 支払先 | |
| 1 | 融資手数料 | 金融機関 |
| 2 | 印紙税 | 税務署 |
| 3 | 抵当権設定登記費用 | 登録免許税は税務署 手続きの報酬は司法書士 |
| 4 | 火災保険 | 損害保険会社 |
特に金融機関選びは、金利と融資手数料を含めて総合的に判断する必要があります。
融資手数料
融資手数料の内訳は、「保証料」と「取扱手数料」です。
保証料
保証料とは、保証会社に支払う費用のことです。
住宅ローンを借りた人が返済できなくなった場合、本人に代わって金融機関に返済（代位返済）をしてくれるのが保証会社です。
かつて住宅ローンを借りる際には連帯保証人が必要でしたが、近年では保証会社による保証を義務付けている金融機関が大多数です。
保証料は、借入時に一括前払い（外枠方式）、金利に上乗せして分割払い（内枠方式）のどちらかで支払います。
保証料のない住宅ローン（プロパーローン）を取り扱っている金融機関もあります。
プロパーローン（保証料なしの住宅ローン）の取り扱いのある金融機関は、ネット銀行やフラット３５などです。
保証料がない分コストカットが可能ですが、メリットデメリットをよく検討する必要があります。
| 保証料なし | 保証料あり | |
| メリット | 保証料分のコストがかからない 保証会社の審査がない | 返済できなくなった時、代位弁済してもらえる ほとんどの金融機関が保証料を義務としているため、市中金融機関など選択肢が多い |
| デメリット | 自己資金・信用・物件価値などの条件が良くないと審査が通らない 返済できなくなった時、代位弁済がないので競売までの猶予期間が短い 審査状況により連帯保証人を求められることもある 取扱手数料が高い | 保証料分のコストがかかる 保証会社の審査がある |
取扱手数料
事務手数料とも言われることもあり、保証会社に払う事務手数料と、金融機関の事務手数料があります。
金融機関の事務手数料は「担保事務」「融資事務」など細分化されているケースもあり、事務手数料がない金融機関もあります。（事務手数料なしの場合は、金利やほかの費用に内包されていると思われます）
こちらも「一括前払い」と「金利に上乗せして分割払い」があります。
取扱手数料を金利に上乗せする場合は、一括払いより金利が低くなることが一般的です。
団体信用生命保険
団体信用生命保険（以下「団信」）とは、契約者に万が一のことがあったときに、住宅ローン残高がゼロになる保険のことです。
一般的な団信では、契約者が死亡・所定の高度障害状態になったときが保障対象です
一般的な団信保険料は、通常金利の中に含まれています。
近年では「ガンと診断されたら住宅ローン残高がゼロ」といった「ガン団信」や、三大疾病、就業不能などさまざまな団信があります。
このような団信を付帯すると金利がアップしますので、それも含めて検討する必要があります。
団信に加入しなくてもフラット３５は利用でき、金利が若干安くなります。しかし、契約者に万が一のことがあった場合も返済義務は残りますので生命保険などの備えは必要です。
ケーススタディ
ケース１
下記はフラット３５の諸費用の例です。
融資手数料は、定額型（一括払い）で３～５万円、定率型で借入額の１～２％金利に上乗せとなっています。
フラット３５は「適合証明書」が必須なので、適合証明書を取得するための物件検査手数料が必要になります。
ケース２
下記は、みずほ銀行HPから住宅ローンのページをお借りしました（2023/2/14閲覧）
３つのプランとも保証会社は入っていますが、保証料の支払い方が違います。
例）3,000万円を返済期間35年間変動金利でお借り入れ、基準金利が年2.475％のまま全期間変動なくボーナス返済なし
| ①ローン取扱手数料型 | ②保証料一部前払い方式 | ③金利上乗せ型 | |
|---|---|---|---|
| 金利 | 0.375% | 0.525% | 0.725% |
| 保証会社への事務手数料 | 33,000円 | 33,000円 | 33,000円 |
| 保証料 | 不要 | 618,330円 | 金利に含まれる |
| ローン取扱手数料 | 660,000 | 不要 | 不要 |
①と②は金利は異なりますが、初期費用を見るとそんなに大差ないように見えます。
しかし、全額繰り上げ返済をした場合、②は保証料の戻しがありますが、①はローン取扱手数料の戻しはありません。
ケース３
下記は、住信SBIネット銀行HPからネット専用住宅ローンパンフレットの一部ページをお借りしました（2023/2/14閲覧）
変動金利 新規借入通期引下げプラン年0.44%。
保証料はありませんが、事務取扱手数料が借入額の2.2％です。
借入額3,000万円としたら660,000円です。
印紙税
印紙税とは、一定の「課税文書」に課税される税金です。
住宅購入では、不動産売買契約書、建設工事請負契約書、金銭消費貸借契約書（住宅ローン契約）といった契約書を取り交わすため印紙の貼付が必要になります。
契約書は通常当事者が１通ずつ作成しますので、印紙も各１通分必要です。
| 記載された契約金額 | 金銭消費貸借契約書に貼る印紙 |
| １万円未満 | 非課税 |
| 10万円以下 | 200円 |
| 50万円以下 | 400円 |
| 100万円以下 | 1,000円 |
| 500万円以下 | 2,000円 |
| 1,000万円以下 | １万円 |
| 5,000万円以下 | ２万円 |
| １億円以下 | ６万円 |
| ５億円以下 | 10万円 |
| 10億円以下 | 20万円 |
| 50億円以下 | 40万円 |
| 50億円超 | 60万円 |
| 記載金額がないもの | 200円 |
抵当権設定登記費用
登記とは、土地や建物の所有権などの権利関係を法務局の登記簿に記載することです。
抵当権設定とは、建物と土地に担保権を設定することです。
債務者が住宅ローンの返済が滞り返済が困難であると判断すると、金融機関は所定の手続きを踏んだのち建物と土地を競売にかけることができます。
登記費用は下記の２つからなります。
- 登録免許税
- 司法書士に支払う報酬
登録免許税は下記の式で計算します。
登録免許税 ＝ 債権金額 × 税率
住宅購入に関する登録免許税については軽減措置があります。
| 本則 | 2024年3月31日までの軽減税率 | |
|---|---|---|
| 抵当権設定登記にかかる税率 | 0.4% | 0.1% |
火災保険料
住宅ローンを融資する金融機関が「所定の条件を満たす火災保険へ加入すること」を義務づけている場合があります。
住宅ローン完済前に担保である建物を火災などで失ってしまうと、金融機関が困ってしまうからです。
金融機関からは、始期となっている火災保険の証書の提示を求められるケースが多いです。
金融機関は下記をチェックします。
- 火災保険の保険期間が住宅ローン支払い期間と照らし合わせて相当の期間があること
- 金融機関による建物の評価額以上の補償があること
最近は、火災保険・地震保険の上乗せとなる保障のついた「自然災害特約付き」の住宅ローンも増えてきました。
「自然災害特約」を付けることで金利が上がるタイプもあり、これらを総合的に検討する必要があります。
FP相談の現場から
住宅ローンにかかる費用の中でも保証料、取扱手数料、団信、火災保険は、専門知識がないと判断に迷うところです。
ここがＦＰの腕の見せどころでもあるのですが。
金融機関も新しい住宅ローン商品を出してきていますのでアップデートは欠かせません。
金利動向しかり、お客様のライフプランや価値観と合わせて納得する金融機関、住宅ローン選びのお手伝いをするには、かなりの専門知識と経験が必要です。
住宅ローンは、大きな金額であるうえ、返済も長期に渡ります。
ぜひ独立系ファイナンシャルプランナーにご相談下さい。
