早めに知っておくべき!土地の評価額を最大8割下げる「小規模宅地等の特例」

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相続財産に自宅の建物・敷地、ほかにも貸している土地などがある場合、相続税の心配をされている方も多いと思います。しかし、同居親族が引き続き住んだり、土地の貸付を引き継いだりなど一定の条件を満たした場合、土地の評価額を最大80%減額してくれる「小規模宅地等の特例」という制度があります。

目次

小規模宅地等の特例とは

相続した土地の相続税評価額を最大80%減額できる制度です。
配偶者など同居親族が引き続き住む場合に「相続税が払えなくて手放す」といったことがないように創設された制度です。

小規模宅地等の特例に該当する宅地

小規模宅地等の特例を利用できる宅地は、大きく分けて2種類です

  1. 被相続人の事業に使用していた宅地
  2. 被相続人が居住していた宅地(自宅土地)

1.の事業に使用していた宅地はさらに2種類に分けられます

  • 一般的な事業用に使用されていた宅地(貸付事業以外)
  • 貸付事業用に使用されていた宅地(不動産貸付業)

平成31(2019)年4月1日以後の相続から相続開始前3年以内に新たに事業の用に供された土地は原則として適用の対象外となりました。

一般的な事業用に使用されていた宅地

事務所、倉庫、工場など貸付事業以外の事業に使用されていた宅地です。
その宅地の上の建物の名義によって大きく2つに分けられます。

  • 個人名義の場合は「特定事業用宅地」
  • 法人名義の場合は「特定同族会社事業用宅地」

特定事業用宅地

特定事業用宅地は、美容院や居酒屋など個人商店や倉庫、事務所などに使われていた宅地です。
被相続人が営んでいた場合または被相続人の同生計親族が営んでいた場合で、申告期限まで事業を営み保有していることなどが条件です。400㎡までは80%の評価減となります。

国税庁HPより

特定同族会社事業用宅地

特定同族会社事業用宅地は、親族経営の法人名義である事務所や工場などに使われていた宅地です。
被相続人の親族が相続または遺贈により取得し、申告期限にその法人の役員であることなど一定の要件を満たした場合に400㎡まで8割減額となります。

国税庁HPより
一定の法人とは

一定の法人とは、相続開始の直前において被相続人および被相続人の親族等が法人の発行済株式の総数または出資の総額の50パーセント超を有している場合におけるその法人(相続税の申告期限において清算中の法人を除きます。)をいいます。
1 被相続人の親族等とは、被相続人の親族およびその被相続人と租税特別措置法施行令第40条の2第16項に定める特別の関係がある者をいいます。
2 発行済株式の総数または出資の総額には、法人の株主総会または社員総会において議決権を行使できる事項の全部について制限された租税特別措置法施行規則第23条の2第6項または第7項に規定する株式または出資は含まれません。

No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例(小規模宅地等の特例)「特定同族会社事業用宅地等

貸付事業用に使用されていた宅地(不動産貸付業)

賃貸住宅や駐車場など不動産貸付業が行われていた宅地で、要件を満たすと「貸付事業用宅地等」の特例を適用できます。
被相続人または被相続人の同生計親族が貸付事業を行っていた場合で、申告期限まで貸付事業継続していることなどが条件で、200㎡までは50%の評価減となります。

国税庁HPより

特定居住用宅地等(自宅土地)

被相続人または被相続人の同生計親族が居住していた場合で、申告期限まで保有していることなどが条件です。330㎡までは80%の評価減となります。そのような宅地等が2つ以上ある場合には、主として居住されていた宅地一つに限ります。

※被相続人の宅地を有償で借り受けている場合は「貸付事業用宅地等」に該当します
例)父名義の土地の上に同居する長男名義の建物があり、長男が父に地代を払っていた場合は「貸付事業用宅地等」に該当します。

国税庁HPより

配偶者

別居状態であっても、婚姻期間が短期間であっても、配偶者は小規模宅地の特例を受けることができます。
取得した宅地を申告期限までに売ったり、賃貸に出したり、転居してしまっても、その宅地は特定居住用宅地等として認められます。

同居親族

引き続き申告期限まで居住し、保有していることなどの条件があります。

生計同一親族

仕送りを受けて別居している学生の子どもなどが該当します。
また、仕送りを受けている子どもが親名義のマンションで別居している場合、引き続き申告期限まで居住し保有していれば、親名義のマンションの敷地について「特定居住用宅地」を利用することができます。

別居親族(家なき子特例)

1~6をすべて満たす親族が相続する場合に該当します。

  1. 被相続人に配偶者がいないこと
  2. 被相続人と同居している法定相続人がいないこと
  3. 日本に居住している(相続開始時に生活の拠点が海外の方はNG)
  4. 相続開始前3年以内に日本国内にある下記所有の家屋に居住したことがない
    • 取得者本人
    • 取得者の配偶者
    • 取得者の3親等内の親族
    • 取得者と特別の関係がある一定の法人
  5. 相続開始時、居住している家屋を過去に一度でも所有したことがない
  6. 相続開始から申告期限まで宅地を所有していること
    • 申告期限までに賃貸に出してもOK
    • 申告期限までに家屋を取り壊してもOK
    • 申告期限までに売却はNG

被相続人が老人ホームに入居していた場合

相続開始直前に被相続人が自宅ではなく老人ホームに居住していても、1~4のすべての要件を満たせば小規模宅地等の特例が適用されます。

  1. 被相続人が要介護または要支援などの介護認定を受けているまたは障害者認定されている
  2. 介護認定を受けている場合、老人福祉法に規定する特別養護老人ホームなどに入居している
  3. 老人ホーム入居後に自宅を賃貸していない
  4. 老人ホーム入居後に被相続人と生計を一にする親族以外の人が住んでいない
ケース1:老人ホーム入居後空き家
  • 妻が取得する場合は〇
  • 家なき子に該当すれば〇
ケース2:生計別親族が住む
  • 老人ホーム入居前から〇
  • 老人ホーム入居後から×
  • 老人ホーム入居後でも家なき子に該当すれば〇
被相続人が自宅に居住できない場合の詳細

(注1) 「被相続人の居住の用」には、被相続人の居住の用に供されていた宅地等が、養護老人ホームへの入所など被相続人が居住の用に供することができない一定の事由(次の(1)または(2)の事由に限ります。)により相続開始の直前において被相続人の居住の用に供されていなかった場合(被相続人の居住の用に供されなくなった後に、事業の用または新たに被相続人等以外の人の居住の用に供された場合を除きます。)におけるその事由により居住の用に供されなくなる直前の被相続人の居住の用を含みます。

(1) 介護保険法第19条第1項に規定する要介護認定もしくは同条第2項に規定する要支援認定を受けていた被相続人または介護保険法施行規則第140条の62の4第2号に該当していた被相続人が次に掲げる住居または施設に入居または入所をしていたこと。

イ 老人福祉法第5条の2第6項に規定する認知症対応型老人共同生活援助事業が行われる住居、同法第20条の4に規定する養護老人ホーム、同法第20条の5に規定する特別養護老人ホーム、同法第20条の6に規定する軽費老人ホームまたは同法第29条第1項に規定する有料老人ホーム

ロ 介護保険法第8条第28項に規定する介護老人保健施設または同条第29項に規定する介護医療院

ハ 高齢者の居住の安定確保に関する法律第5条第1項に規定するサービス付き高齢者向け住宅(イの有料老人ホームを除きます。)

(2) 障害者の日常生活及び社会生活を総合的に支援するための法律第21条第1項に規定する障害支援区分の認定を受けていた被相続人が同法第5条第11項に規定する障害者支援施設(同条第10項に規定する施設入所支援が行われるものに限ります。)または同条第17項に規定する共同生活援助を行う住居に入所または入居をしていたこと。

国税庁HP「特定居住用宅地等」No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例(小規模宅地等の特例)

2世帯住宅の場合

被相続人が住んでいた建物が2世帯住宅の場合、基本的に「区分所有建物登記」がされていなければ、小規模宅地等の特例が適用されます。
ただし例外もありますので、気になる方は税理士にご相談下さい。

  • 建物内部で行き来が可能で、区分所有登記がされていない建物〇
  • 建物内部で行き来が可能で、区分所有登記がされている建物△
  • 建物内部で行き来が出来ない構造で、区分所有登記がされている建物×

平成26年1月1日以後に相続開始があった場合には、特定居住用宅地等の取扱いについて、次の事項の改正が行われています。

1 二世帯住宅に居住していた場合
 被相続人と親族が居住するいわゆる二世帯住宅の敷地の用に供されている宅地等について、二世帯住宅が構造上区分された住居であっても、区分所有建物登記がされている建物を除き、一定の要件を満たすものである場合には、その敷地全体について特例の適用ができるようになりました。

国税庁HP No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例(小規模宅地等の特例)

小規模宅地等の特例が利用できないケース

下記の制度を利用して取得した宅地は、小規模宅地等の特例が利用できません。

  • 相続時精算課税制度を利用して取得した宅地
  • 個人版事業承継税制(個人の事業用資産についての贈与税・相続税の納税猶予及び免除)を利用して取得した特定事業用宅地

上記制度を利用する際は、小規模宅地等の特例を利用した場合もシミュレーションして検討する必要があります。

減額される割合のまとめ

上記にあげた小規模宅地等の特例の減額割合は下記のとおりです。

国税庁HPより

利用区分が異なる宅地が複数ある場合、限度面積がありますので下記のように計算します。
どの宅地を選択するのかは、評価額と減額割合を勘案して選択します。

国税庁HPより

FP相談の現場から

相続財産に自宅があり相続税を心配される方はとても多いですが、小規模宅地等の特例の利用で基礎控除以下になる方(相続税がかからない方)が大多数です。
小規模宅地の特例を利用して基礎控除以下となっても、相続税の申告は必要です。
最近は、子ども世帯は親世帯と同居せずに住宅購入するケースが多く、実家の土地が小規模宅地等の特例に該当しないといった案件も多いです。
小規模宅地等の特例を知っていれば、他の選択をしていたのに・・といったこともお聞きします。
「相続時にはじめて小規模宅地等の特例を知り、該当するかしないか確認する」ではなく、相続を見越して戦略的に選択していくことが重要です。
事業をされている方は、税理士から情報提供やアドバイスもあると思いますが(ない税理士もいます(^^;)、そういった機会のない方にとっては大きな分かれ道になる「情報」ですね。

この記事を書いた人

FPあちこのアバター FPあちこ 1級ファイナンシャル・プランニング技能士

浜松市の独立系ファイナンシャルプランナー

保険や投資信託などの金融商品の販売はしないコンサル専業FPです。
住宅購入の際、長年税理士事務所に勤めていながら知識がないことにショックを受ける。
そんな時にFP資格に出会い、もっと知りたい!と思っているうちに独立系FPになっていました。
税理士事務所・行政書士事務所・保険代理店・金融機関での実務経験を活かした実践的コンサルをしています。

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